RENTABILITÉ ET RENDEMENT DE L’IMMOBILIER AUX USA
Ce ne sont pas de simples hypothèses, mais des chiffres réels moyens constatés par les investisseurs :
- Rentabilité nette annuelle moyenne atteignant jusqu’à 10% des sommes investies
- Potentiel de plus-value à la revente très élevé.
En terme de TRI (Taux de Rendement Interne), avec les hypothèses suivantes :
augmentation des loyers de 1,5%/an et une revente des maisons dans environ 7 ans pour un prix de vente égal à 2 fois le coût total d’achat et de rénovation (pour rappel, vous achetez les maisons avec jusqu’à 50% de décote sur leurs prix lors des dernières transactions récentes), l’excellent TRI serait alors de 20% environ, avant fiscalité.
| Exemple | US $ |
|---|---|
| Prix total par propriété (3 chambres & 2 salles de bain) = prix d’acquisition + prix de la rénovation complète, toutes commissions incluses |
$70,000 |
| Equivalent des frais notariaux & assurance sur titre de propriété | $1,500 |
| Revenu Brut Moyen | |
| Loyer mensuel moyen (locataire traditionnel ou Section 8) | $1,000 |
| Revenu brut annuel moyen | $12,000 |
| Rendement Brut Moyen Annuel | 17.1% |
| Dépenses Moyennes (exprimées en base mensuelle) | |
| Equivalent de taxe foncière ou de propriété | $75 |
| Assurances du propriétaire | $104 |
| Provision moyenne suggérée pour inoccupation de la propriété | $50 |
| Provision moyenne suggérée pour réparations courantes de la propriété | $50 |
| Frais d’agence (collecte de loyers, gestion des locataires, des réparations, …) | $100 |
| Commission de l’agence sur nouveau bail signé puis renouvellement (hypothèse de stabilité des locataires sur 3 ans) | $35 |
| Frais partagés de co-propriété (typiques des appartements ou condos; non applicables sur ces maisons individuelles) | $0 |
| Dépenses mensuelles moyennes totales |
$414 |
| Dépenses annuelles moyennes totales |
$4,965 |
| Revenu Net Moyen | |
| Revenu net mensuel moyen | $586 |
| Revenu net annuel moyen | $7,035 |
| Rendement Net Moyen Annuel (avant imposition personnelle) | 10.1% |
| Hypothèses Moyennes Prises |
|
| Taxe de propriété annuelle moyenne | $900 |
| Assurances habitation et responsabilité civile du propriétaire (coûts moyens annuels) | $1,250 |
| % de commission des frais d’agence, indexés sur loyers collectés | 10.0% |
| Commission de l’agence sur nouveau bail signé puis renouvellement (hypothèse de stabilité des locataires sur 3 ans) | 75% 1er mois & 25%/reconduction |
| Suggestion de provision moyenne pour inoccupation (exprimée en % des loyers annuels) | 5.0% |
| Suggestion de provision moyenne pour réparations courantes (exprimée en % des loyers annuels) | 5.0% |
Les rentabilités obtenues de ces investissements immobiliers locatifs ne peuvent pas néanmoins être garanties.
Aux USA, comptablement, les biens immobiliers sont dépréciés chaque année, réduisant ainsi très sensiblement l’assiette d’imposition. Au final, la rentabilité nette avant impôts atteignant jusqu’à 10%, sera réduite de moins de 2 points, nette d’imposition aux USA puis dans votre pays : France ou autre.
A prévoir en plus :
- la création de la structure d’investissement aux USA (une LLC) pour un coût unique à partir de 750$,
- les coûts annuels de fonctionnement (comptabilité & juridique) pour un coût total à partir de 900$/an,
- les frais bancaires (change €/$ & virements).